Ausverkauf Ungarns?: eine Angebotsanalyse der Freizeitwohnsitze für den deutschsprachigen Raum

Abstract

Im Rahmen des Zusammenwachsens der europäischen Staaten und des Zusammenbruchs des eisernen Vorhangs, ergeben sich ganz neue Aspekte bei der Betrachtung von grenzüberschreitenden Zweitwohnungsbesitzen, was auch einige aktuelle Studien zeigen. Die Entwicklung der bewilligten privaten Immobilienbesitze in Ungarn zeigen, dass die Entwicklung hier erst am Anfang steht. Die Informationen der Komitatsverwaltungen Ungarns zeigen eine steigende Nachfrage an solchen Immobilien von Ausländern. In den letzten drei Jahren, seit es Ausländern aufgrund einer gesetzlich Modifikation, ohne juristische Tricks, möglich ist, in Ungarn Eigentum an Boden, mit entsprechendem Eintrag ins Grundbuch, zu erwerben, ist die Zahl der Zweitwohnsitze die pro Jahr von Ausländern gekauft werden, sprunghaft von etwas über 6000 im Jahr 1996 auf 8800 im Jahr 1997 angestiegen. Der Großteil davon ist im Besitz von deutschen oder österreichischen Staatsbürgern. Legt man Steigerungsraten der Bewilligungen von 5% pro Jahr zugrunde, wird es bis ins Jahr 2005 in etwa 100000 Freizeitwohnsitze, die im Besitz von Ausländern stehen, in Ungarn geben. Ziel des empirischen Teils der Arbeit war es dabei, den entsprechenden Markt von Zweitwohnsitzen, die auf dem deutschsprachigen Raum angeboten werden, in Form einer Exposéanalye transparenter zu machen. Dabei wurde der Kontakt zu entsprechend spezialisierten Maklern über das Internet hergestellt. Es wurden die Webseiten der Makler über einschlägige Internetsuchmaschinen gefunden. Für die Suche wurde der Begriff "Ungarnimmobilie" benutzt. Somit konnte das Angebot der jeweiligen Makler auch über Staatsgrenzen ohne Probleme eingeholt werden. Aufgrund der Tatsache, dass die entsprechende Webseite in deutscher Sprache gestaltet ist, kann davon ausgegangen werden, dass die Makler ihr Angebot speziell für Käufer aus dem deutschsprachigen Raum anbieten. Die gefundenen Makler wurden dann ohne Angaben zum Preis und der räumlichen Lage für eine entsprechenden Liegenschaft angeschrieben und um Exposés gebeten. Zum Teil wurde das Angebot auch von den entsprechenden Webseit direkt runtergeladen. Problematisch an diesem Ansatz ist die sich schnell ändernde Marktsituation, sowie die Unsicherheit, über die exakte Anzahl der entsprechend spezialisierten Makler. Vorteile dieser Methodik liegen in der besseren Erfassung der momentanen Marktsituation, da noch nicht zustande gekommene Transaktionen beleuchtet werden und außerdem die große Anzahl an Objekten die erfasst werden kann. Über diesen Ansatz konnten insgesamt 911 Immobilienangebote eingeholt und ausgewertet werden. Bei der Auswertung dieser Angebote konnte folgendes festgestellt werden: Bei den Angeboten lässt sich eine starke Konzentration rund um den Plattensee feststellen. Denn über 2/3 der angebotenen Immobilien befinden sich in den drei an den Plattensee angrenzenden Komitaten Zala, Somogy und Veszprém. Auch innerhalb dieser drei Komitate konzentrieren sich die Angebote ganz erheblich um den Balaton, denn etwa ¾ des sich hier befindlichen Angebots konzentriert sich in einem Umkreis von maximal 20 Straßenkilometer Entfernung zum Plattensee. Auf gesamtungarischer Ebene sind dies 50% des Angebots, dass sich in diesem Umkreis konzentriert. Bei den Objekten handelt es sich ausschließlich um Kaufangebote. Wobei Wohnungen im Gegensatz zu anderen Ländern, in denen Deutsche Zweitwohnungen besitzen, mit knapp 1,5% des Angebots kaum eine Rolle spielen. Das selbe gilt für die Baugrundstücke. Diese zukünftigen potentiellen Freizeitwohnsitze spielen mit knapp 7,5% ebenso eine untergeordnete Rolle. Das Hauptangebot wird aus Hausgrundstücken gebildet, wobei hier freistehende Einfamilien- oder ehemalige Bauernhäuser das größte Angebotssegment bilden. Die Dimensionierung der Objekte in Bezug auf Grundstücks- und Wohnfläche weist folgendes Muster auf. Die Grundstücksfläche haben in Orten am Plattensee ihren absoluten Minimalwert. In der Näheren Umgebung nimmt dieser Wert dann sprunghaft zu. Erst ab einer Entfernung von über 10 Straßenkilometer zum Balaton beginnt dieser Wert dann zu fallen. Bei den Wohnflächen verhält es sich etwas anders. Hier weisen die Orte am Plattensee höhere Werte auf, als die Angebote die sich etwas weiter davon entfernt befinden. Das heißt der Wohnflächengradient ist vom Plattensee weg am Fallen. Eine Ausnahme für diese beiden Werte stellt lediglich die Distanzklasse in der sich auch die Hauptstadt Budapest befinden (über 75 bis 100 Kilometer Entfernung zum Balaton) dar. Hier werden die höchsten Wohnflächen überhaupt erreicht. Bei den Grundstücksgrößen bildet diese Distanzgruppe ein relatives Minimum. Adaptierung und damit ein Funktionswechsel bereits bestehender Gebäude steht noch im Vordergrund, denn lediglich 15% der Gebäude, die zum Verkauf angeboten werden, sind in den letzten 5 Jahren entstanden. Dennoch spielt dieser Faktor sich für die Zukunft eine wichtige Rolle. Es ist aber zukünftig mit einem steigendem Siedlungsdruck durch ausländische Zweitwohnungsbesitzer zu rechnen. Der Ausstattungsgrad der angebotenen Immobilien entspricht dem der durchschnittlichen ungarischen Wohneinheiten. Allerdings ist bei den schlechten Anschlussquoten gerade bei der Kanalisation legt die Vermutung nahe, dass die Kommunen, in denen die entsprechen-den Objekte liegen, mit verstärkten Kosten für die Bereitstellung der entsprechenden Infrastruktur gerechnet werden muss. Die Angebote für den deutschsprachigen Markt verfügen über eine größere Zimmerzahl als die durchschnittliche ungarische Wohneinheit. Bevorzugte Standorte der Zweitwohnsitze bilden kleinere Gemeinden bis zu 5000 Einwohnern. Hier vornehmlich in Ortsrandlage oder in schöner naturräumlicher Lage. Gebäude mit direktem Gewässerzugang werd en nur in geringem Umfang angeboten. Panorama spielt für das Angebot nur eine untergeordnete Rolle. Entfernungsangaben zu Gewässern, hier vor allem zum Plattensee, und zu einem Thermalbadstandort, hier vor allem Hévíz, sind dagegen schon von Bedeutung. Der durchschnittliche Preis liegt bei etwa 100000 DM und der Medianpreis bei etwa 65000 DM. Dies bedeutet, dass zu viele Objekte zu sehr günstigen Preisen angeboten werden. Mit steigender Entfernung zum Plattensee ist ein fallender Durchschnittspreis festzustellen. Eine Ausnahme bildet hier wieder die Entfernungsklasse in der auch die Hauptstadt Budapest liegt, hier werden die Preise ganz erheblich vom städtischen Preisgefüge beeinflusst. Es lassen sich also ganz erhebliche Konzentrationseffekt feststellen. Sollte dieser Prozess auch in Zukunft so anhalten, wird es in einigen Gebieten zu ganz erheblichen Konzentration ausländischer Freizeitwohnsitze kommen. Aufgrund von steigenden Preisen gerade in den Kommunen am Plattensee wird es zu einer Verlagerung in das angrenzende Hinterland kommen und hier ebenfalls eine Preissteigerung verursachen. Momentan kann noch nicht von einem Ausverkauf Ungarns gesprochen werden, sollte dieser Prozess aber anhalten könnte es dazu kommen. Deswegen ist zu überlegen, ob von ungarischer Seite nicht eingegriffen werden sollte und bei den Beitrittsverhandlungen mit der EU eine Übergangsregelung, bis wann Bürger der Gemeinschaft Grund und Boden erwerben dürfen, ausgehandelt werden sollte.

The consideration of second homes in different countries must be viewed in an entirely different light since the European states have grown together and after the collapse of the Iron Curtain, as several recent studies have shown. The development of approved private property ownership in Hungary shows that this area is just starting to move. Information provided by the Komitat administration in Hungary reveals a growth in demand for properties among foreigners. In the last few years, in which it has been possible for foreigners to purchase land and property in Hungary officially, without legal tricks and with registration in the land registrar, the number of second homes that have been bought by foreign nationals has leapt from just over 6000 in 1996 to 8800 in 1997. German or Austrian nationals own the majority of these homes. If one bases there considerations on the increase in the number of approvals of 5% per year, there will be roughly 100000 holiday homes in Hungary in 2005 that are owned by foreigners. In this context, the purpose of the empirical part of the work was to apply an expose analysis to make more transparent the corresponding market for holiday homes offered on the German language market. Contact was made to agents in this field by Internet research. Internet search engines were used to locate the agency websites. The term "Ungarnimmobilie" (Hungary Property) was used for the search. This made it easy to review the supply offered by each of the agencies across the border. In view of the fact that the website uses the German language, one can fairly assume that the agents are targeting the German speaking market with their supply. The identified agencies then received a letter without stating any price or location, simply asking for exposes. In some cases, the offers were downloaded directly from the website. A problematic feature in this approach is the fast-changing market situation and the uncertainty concerning the exact number of specialised agents. The advantages of this method include the better registration of the momentary market situation, as it illuminates transactions that have not as yet been concluded, and also the large number of objects that can be recorded. Using this approach, a total of 911 property offers were received and reviewed. The following was determined in the evaluation of these offers: - The offers were mainly located around the Lake Balaton. More than 2/3 of the properties on offer are located in the Komitats of Zala, Somogy and Veszprém, which all border on the Lake Balaton. The offers are indeed strongly concentrated around Balaton even within these three Komitats, as roughly ¾ of the offers in these areas are located no more than 20 kilometres by road from Lake Balaton. In other words, more than 50% of the supply in all Hungary is located in this small area. All of the objects are being offered for sale. Unlike other countries in which Germany hold a second home, freehold apartments are almost insignificant, accounting for only just 1,5% of the supply. The same applies to building land. These potential future holiday homes are also fairly insignificant, accounting for only just 7,5%. The main supply is made up of house properties, whereby detached single and former farm houses make up the largest segment of the supply. - The dimensions of the objects in terms of property and living space have the following pattern. The property size has its absolute minimum in the towns directly on Lake Balaton. In the surrounding towns, however, it rises in leaps and bounds. The size does not start to sink again until more than 10 km from Lake Balaton by road. The situation for living space is slightly different. The towns on Lake Balaton have higher size values than the supply located slightly further away. This means that the living space gradient falls as one moves away from Lake Balaton. One exception to these two values is the distance classification in which the City of Budapest is located (more than 75 to 100 kilometres to Balaton). This is where the highest living space is reached of all. This distance group is a relative minimum for property sizes. - The adaptation and therefore functional change of existing buildings remains the main focus, as only 15% of the buildings that are currently being offered for sale were built in the last 5 years. Nonetheless, this factor will play an important role in the coming years. One must expect a rise in settlement pressure due to the foreign second home owners. - The standards of furnishings in the properties are on a par with the average Hungarian housing units. However, due to the poor connection quota, especially to the public sewage system, it is safe to assume that the municipalities in which the corresponding objects are located will expect additional costs for the provision of the appropriate infrastructure. - The supply offered for the German language market has greater numbers of rooms than the corresponding average Hungarian housing unit. - The preferred locations for second home owners are smaller towns with up to 5000 inhabitants, mainly on the outskirts of the town or out in the countryside and beautiful natural landscape. - There are only very few buildings on offer directly on the lakes and open waters. - Panoramic views are less significant in the supply. Conversely, the distance to lakes and open waters, above all Lake Balaton, and to other thermal baths, above all Hévíz, are very significant. - The average price is approximately 100000 DM and the median price is roughly 65000 DM. This means that there is a supply surplus and the pr ices are very low. The average prices fall, the further one travels from Lake Balaton. An exception to this is once more the distance classification in which the Capital Budapest is located, where the prices are clearly characterised by urban price structures. There are therefore quite considerable concentration effects. If this process continues in the future, some areas will see a pronounced concentration of foreign holiday homes. The rising prices in the municipalities around Lake Balaton will move the demand to the neighbouring areas further away, thus generating the next wave of rising prices. At the moment, it would be unfair to speak of a sell-out for Hungary, but this may change if this process continues. It is therefore important to consider whether the Hungarians should not take steps and create a transitional regulation in their accession negotiations with the EU to define un til when citizens of the Union can buy land and property.