Suburban crisis? Demand for single family homes in the face of demographic change

Abstract

In the former Western German states, a third of the single- or two-family houses – 22 percent of all dwellings – was built in the years from 1949 to 1978. Considering the lifecycle of this housing stock and current socio-demographic trends, the viability of affected neighbourhoods looks uncertain. Demographic processes like aging and population decline are well underway, albeit with some spatial variance. On top of the reduced demand for single homes caused by these processes, societal changes are also leading to new lifestyles that affect housing choice. Household structures are adapting to more diverse ways of living in today’s society. The corresponding housing preferences have triggered an increased demand for urban living space, with a tendency towards concentrations around Germany’s economic hotspots. Neighbourhoods in regions of unfavourable demographic and economic conditions are facing these risks with particular signifi cance. At the same time, problematic stocks area also present in certain sub-areas or municipalities of generally successful regions. On a local scale, there will be communities that benefi t from these developments and others that will be negatively affected. On the regional and national scale, we expect islands of growth within shrinking regions, and vice versa. It is foreseeable that not only economically disadvantaged, but also above average performers will have to deal with diffi cult market conditions for an ever increasing vacant housing stock. Adverse settings like unsuitable locations, defi ciencies in the structure, or excessive energy consumption of buildings, as well as the negative perception of a neighbourhood can add up to a compound of problems for an area. The worst case scenario would be a downward spiral of vacancies and abandonment, devaluation, deterioration and decline of an area – development paths that have so far been unheard of in the context of the single family home sector in Germany. Our contribution starts off by conceptualizing the research matter: the social, demographic and economic root causes of the developments described above and the foreseeable consequences. For this purpose, we analyze the building and dwellings databases of the Federal Statistics Offi ces, and provide an overview over the magnitude and geographical extent of potentially affected housing stocks. An analysis of the present national housing stock provides the starting point for indicator-based modeling of risk areas on the municipal level in selected states. Finally, we raise the question on how to address these issues and conclude with some deliberations about possible strategies for urban renewal in peripheral single family home areas.

In den alten Bundesländern ist jedes dritte Wohngebäude ein zwischen 1949 und 1978 errichtetes Einfamilienhaus – in diesem Gebäudebestand befinden sich 22 Prozent der Wohnungen Westdeutschlands. Die Einfamilienhäuser dieser Epoche werden zukünftig verstärkt von soziodemografischen Veränderungsprozessen betroffen sein, denn hier steht derzeit bzw. in den kommenden Jahren ein Generationenwechsel bevor. Allgemein vollzieht sich eine teilräumlich unterschiedlich ausgeprägte Schrumpfung und Alterung der Bevölkerung, infolgedessen sich das demographisch bedingte Potenzial für die Einfamilienhausnachfrage in den nächsten Jahren verringern wird. Zudem führt der gesellschaftliche Wandel zu qualitativen Veränderungen der Nachfrage. Die allgemeine Pluralisierung von Lebensmodellen und Wohnwünschen äußert sich in veränderten Haushaltsstrukturen sowie in der räumlichen Verschiebung der Wohnungsnachfrage zugunsten stärker verdichteter Räume, so dass urbane Wohnformen zunehmend an Bedeutung gewinnen. Besonders gefährdet sind Wohngebiete in Regionen mit ungünstigen demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Aber auch in prosperierenden Regionen kann es Teilräume oder einzelne Gemeinden mit problematischen Beständen geben. Bezogen auf einen lokalen Betrachtungsmaßstab bedeutet dies, dass sich unter den bestehenden Wohnquartieren eines Ortes Gewinner und Verlierer herausbilden werden, in regionaler und überregionaler Perspektive ist mit Wachstumsinseln in Schrumpfungsregionen zu rechnen und vice versa. Es ist daher absehbar, dass nicht nur in Regionen mit ökonomischen Problemen sondern auch in wirtschaftlich erfolgreichen Bundesländern eine steigende Anzahl von Kommunen mit Vermarktungsschwierigkeiten im Eigenheimbestand zu kämpfen haben wird. Nachteile wie ungünstige Lageeigenschaften, bauliche oder energetische Mängel sowie Imageprobleme können sich zu gewaltigen Problemkomplexen potenzieren. Im ungünstigsten Fall drohen Leerstand, Wertverlust, Vernachlässigung und Verfall – Entwicklungen, die im Einfamilienhaussektor in Deutschland bisher weitgehend unbekannt sind. Der Beitrag thematisiert die demografischen und sozioökonomischen Ursachen dieser Entwicklung sowie die sich daraus ergebenden absehbaren Konsequenzen. Auf Basis der Gebäude- und Wohnungszählung von 1987 wird ein Überblick über den Umfang und die geographische Lage der potenziell gefährdeten Bestände gegeben. Dazu wird eine kreisscharfe Bestandsanalyse auf Bundesebene sowie eine daraus resultierende gemeindescharfe Modellierung in den ausgewählten Bundesländern vorgenommen. Zuletzt werden Fragen zum Umgang mit dieser Problematik aufgeworfen und erste Überlegungen zu den Möglichkeiten des Stadtumbaus in peripheren Einfamilienhausgebieten aufgezeigt.