"Das ging ja nur hier...": Wohneigentümerstrukturen und Segregation in ostdeutschen Großwohnsiedlungen

Abstract

Ostdeutsche Großwohnsiedlungen sind in den letzten beiden Jahrzehnten zum Schauplatz einer verstärkten Konzentration einkommensschwacher Haushalte geworden. Gleichzeitig wurden erhebliche Umschichtungen der Hauseigentümerstruktur in diesen Gebieten dokumentiert. Nationale und internationale Investoren haben gerade hier erhebliche Wohnungsbestände erworben und sind neben kommunalen und genossenschaftlichen Eigentümern zu einer strukturbestimmenden Größe geworden. Dieser Beitrag diskutiert den Zusammenhang zwischen beiden Entwicklungen. Auf der Basis einer Fallstudie in zwei Großwohnsiedlungen in Halle (Saale) und Schwerin wird argumentiert, dass die relative Verarmung in Großwohnsiedlungen angebotsseitig auf zwei Entwicklungen zurückzuführen ist: Zum einen werden städtische Wohnungsunternehmen verstärkt für die Versorgung von Haushalten in Anspruch genommen, die sich am Markt nicht selbst versorgen können. Aufgrund der ungleichen räumlichen Verteilung kommunaler Wohnungen führt dies zu einer verstärkten Konzentration armer Haushalte in den Großwohnsiedlungen. Zum anderen ist die Vermietungspolitik der Finanzinvestoren durch enge Renditevorgaben gekennzeichnet. Angesichts einer eher verhaltenen Nachfrage nach den von ihnen verwalteten Beständen vermieten sie ihre Wohnungen deshalb verstärkt auch an Bevölkerungsgruppen, die von anderen Vermietern gemieden werden. Zusammen wirken diese Entwicklungen wie eine "Segregationsmaschine", die eine laufende Verschiebung einkommensschwacher Bevölkerungsgruppen in die Großwohnsiedlungen bewirkt.

Throughout the last two decades, large housing estates in eastern Germany have become the scene of an increased concentration of low-income households. At the same time, considerable shifts in the structure of home ownership have been documented in these areas. National and international investors have acquired large housing stocks here and become a fundamental part of the local housing markets. This paper discusses the connection between both developments. Based on a case study in two large housing estates in Halle (Saale) and Schwerin, it is argued that the relative impoverishment of large housing estates can be traced back to two developments on the supply side: On the one hand, municipal housing companies are increasingly made responsible for the provision of homes for households that cannot provide for themselves on the market. Due to the uneven spatial distribution of municipal housing, this leads to an increased concentration of poor households in the large housing estates. On the other hand, letting policies of financial investors are characterised by tight yield requirements. In view of a rather restrained demand for the housing they manage, they therefore increasingly rent their flats to population groups that are avoided by other landlords. Together, these developments operate like a "segregation machine", which continuously shifts low-income population groups to the large housing estates.